地產「搭載」區塊鏈，韭菜收割機？！_Propy

Billions項目組

除了應用于DeFi、GameFi等原生應用場景，區塊鏈技術也在不斷與傳統行業結合。例如，在區塊鏈政務方面，通過智能合約實現身份認證、政府審批等業務流程的自動化推進和流轉，為鏈上溯源等領域提供技術支持。

然而，區塊鏈與傳統行業的融合充滿了困難。區塊鏈原生應用往往基于新的網絡空間創造新的應用場景，資產的產生和轉移總是在鏈上發起和終止。區塊鏈與傳統行業的結合，不僅需要軟硬件的支持，也無法避免將原有環節遷移上鏈的數字化過程帶來的阻力。其中，許多技術和管理變革需要克服的成本無法在短期內被區塊鏈技術帶來的收益所填補。

本文將深入分析區塊鏈技術在房地產交易中的適用性，總結現有區塊鏈進入房地產領域的案例，并指出潛在的法律問題。

美國房地產投資信托基金NOYACK通過BitPay接受加密貨幣支付:3月17日消息，美國房地產投資信托基金NOYACK Logistics Income（NLI）目前已通過BitPay的合作接受加密貨幣支付股票，支持的幣種為BTC、BCH、DOGE、ETH、LTC及SHIB，以及5種與美元掛鉤的穩定幣（BUSD、DAI、GUSD、USDC和USDP）。（美通社）[2022/3/17 14:02:13]

一、期望與實踐

現有的區塊鏈地產項目主要致力于以下目標：

1.大大提高房產交易的效率。

一房地產投資者在南太平洋小島創建“加密烏托邦”:2月12日消息，一名退休的英國房地產投資者Anthony Welch正試圖說服2.1萬名加密貨幣投資者搬到自己在南太平洋購買的一座小島上，形成一個沒有監管的“加密烏托邦”。這座3000平方米（3.2萬平方英尺）的島嶼是澳大利亞和斐濟之間的瓦努阿圖群島的一部分。根據Welch的計劃，該島嶼將從90%未受破壞的雨林轉變為一個“可持續發展的智能城市”，布滿多層公寓樓和來自世界各地的加密貨幣投資者的辦公室。

Welch已經將該島從Lataro改名為Satoshi，并與加密貨幣的倡導者們聯手創建了“基于區塊鏈的民主”和“世界加密貨幣之都”。不過，Welch首先要放棄之前把這個島宣傳為“野生動物自然保護區”的初始計劃。（The Guardian）[2022/2/12 9:47:24]

2.降低用戶參與房產投資的門檻。用戶無需銀行賬戶或銀行貸款即可參與房地產投資。

房地產證券代幣市值4月增長4.27％:房地產證券代幣REST行業4月市值增長4.27％，為投資者帶來積極的表現。本月，美國巴頓街(Patton St)、萊蘇萊街(Lesure St)以及底特律阿波林街(Appoline St)一幢明顯的建筑的房地產代牌市場成交量都出現了大幅增長。由于房地產代幣每年也要支付兩位數的利息，因此據估計在4月份，整個行業的平均投資回報率接近6％。（Cointelegraph）[2020/5/11]

3.拓寬金融交易的“民主”渠道。用戶可以使用虛擬資產進行不動產交易，避免稅收清算和征收。

Propy啟動了一個鏈上項目來加速房地產交易。2017年，項目開始測試。用戶可以用加密貨幣購買房地產并將其記錄在鏈上。由于測試場地的監管限制，每筆房產轉讓除了需要同時在鏈上完成NFT交易外，還需要一份記錄鏈上交易編號的鏈下紙質合約。與此同時，Propy完成了一項跨境交易，通過NFT拍賣了佛羅里達州的一處房產。首先，Propy將不動產交易給一家公司，同時鑄造一個代表產權的NFT。這種NFT被解釋為一種可借用的鏈上金融資產，擁有者有能力轉讓它的所有權。

日本房地產公司將在房地產交易和租賃管理中使用區塊鏈技術:據了解，日本房地產公司ZWEISPAC表示將在房地產交易和租賃管理中使用區塊鏈技術，目前已申請取得了專利。[2018/4/4]

RealT為投資者提供投資房地產租賃業務的機會。與Propy一致，該項目的代幣并不代表在不動產中的權益，而是在商業實體，即擁有不動產的公司中享有一定的權益。管理房地產的公司向租戶收取資金，并將租金轉換成相應的代幣支付給簽署智能合約的投資者。

Milo提供加密資產抵押借貸服務。Milo向持有比特幣的用戶提供貸款，用戶將比特幣資產轉移給第三方錢包托管人。Milo隨后向用戶預付該資產相應的購買價款，用戶按時償還貸款。Milo服務的優勢在于不需要清點比特幣資產就可以獲得購買房產的資金。

二、存在的問題

但現階段，許多鏈上不動產交易的基本前提，比如NFT可以作為加密資產抵押的抵押品，在現有的法律框架下難以實現。以美國為例，《統一商法典》和《不動產法》在法律層面阻止了此類說法的實施。在《統一商法典》中，所有加密貨幣和NFT都被視為一般無形資產。該定義意味著在無形資產中享有擔保權益的債權人只有通過提交資產負債表才能充分行使其權利。如果債權人不能清算抵押物，則其權利可能存在瑕疵。

加密社區的另一個擔憂是，無論是范圍廣泛的加密資產還是NFT受讓人都無法從《統一商法典》授予其他金融工具的相同免費條款中受益。例如，盡管債權人可以通過提交資產負債表來完善本票中的擔保權益，但這種完善是有缺陷的。實際持有該財產的受讓人將不會受到相互競爭的財產索賠，但任何數字資產的受讓人都會使其受到涵蓋所有“一般無形資產”的一攬子擔保權益。部分密碼行業正在積極推動統一商法典的修訂。美國法律界也逐漸關注其加密資產。有一種使立法對加密行業友好的趨勢。新類別“可控電子記錄”，擬包含NFT等虛擬資產，但目前尚不支持綁定NFT轉賬和鏈下資產轉賬。

房地產交易與區塊鏈深度融合的另一個挑戰在于系統變革本身。相關交易系統和流程經常發生變化，這意味著交易系統需要投入大量資金來適應這種變化，而這種系統變化會對公眾的信任產生較大的影響。此外，特拉華州出臺了區塊鏈促進法案，該法案承認區塊鏈是一種記錄公司數據的方式，只要該記錄在一定時間內轉換為紙質即可，但州政府本身從未開發過任何區塊鏈設施仍然通過實物分類賬記錄所有股權。公司很少以區塊鏈的形式記錄股權。本地公司已經習慣了實體注冊系統和保存業務記錄的方式。沒有人愿意冒險應用新系統。

房地產交易包含多種權益，很難通過區塊鏈技術覆蓋。例如，判斷留置權可以附加到不動產，但業界通常不清楚或未考慮判斷留置權債權人如何將其利益添加到基于區塊鏈的系統中。遺產也經常通過遺囑或遺囑等方式進行轉移，同樣，目前還不清楚如何將這些事實整合到智能合約中。

三、總結

Web3科技研究院團隊以美國房地產行業向區塊鏈轉型為例提醒大家。進入“區塊鏈+傳統行業”，必須認真研究傳統行業的法律法規，理性對待法律法規的限制和盲點。分布式網絡、不可篡改的信息系統、不可響應的智能合約確實可以大大提高交易水平，但現行的法律制度限制了相應的交易程序，去中心化程度不夠造成的信任危機，以及交易成本高系統運行成本毀掉了大量實際案例。

最后：

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