區塊鏈技術將如何重塑住房按揭市場？_BOC

《核財經》App編譯

全球住房按揭貸款市場估計有31萬億美元的市值。66%的美國人有房貸，而在英國和中國，這個比例高達70%。住房按揭貸款是金融市場的一個組成部分，對全球很大一部分人口來說，這個業務都是本土化的。

按揭貸款的平均交割成本通常在房產價格的2%至5%之間，包括經紀費、貸款發放費、承銷費、鑒定費、律師費等等。這意味著，對于一套25萬美元的房子，買家需要支付5000至12500美元才能獲得按揭貸款。

按揭貸款的過程是高度集中的，中間充斥著中間商，他們每個人都在總成本中增加自己的加價—這是區塊鏈可以處理的完美目標。

普華永道的一份報告稱:

區塊鏈技術可能會從根本上改變消費者購買房屋的過程，以及金融機構處理按揭貸款的方式。具體來說，這項技術可以消除交易過程中的成本和摩擦，創建無懈可擊的交易記錄，并促進幾乎即時的結算。

穆迪表示，在房產按揭市場，基于區塊鏈的應用程序每年節省的成本可能高達17億美元，巴克萊(barclays)前老板安東尼詹金斯(AntonyJenkins)認為，節省的時間可能同樣重要:

“隨著時間的推移，你會看到諸如此類的事情，比如，在10分鐘內發放按揭貸款，你會看到在兩分鐘內發放信用證”

安全公司Uppsala將為三星區塊鏈錢包提供支持服務:近期，安全公司Uppsala官方宣布與三星電子簽署了\"商業服務合作\"合同，從2020年7月1日起為三星區塊鏈錢包提供客戶支持服務。截至2020年6月，Uppsala安全公司的威脅情報數據庫（TRDB）中目前累計加密貨幣安全指標超過5000萬，并通過其「數字資產追蹤服務」收到/處理了100多起來自終端用戶和企業的加密詐騙或黑客案例。當三星區塊鏈錢包用戶在使用錢包服務時，因詐騙或黑客攻擊導致加密貨幣丟失的事件時，Uppsala全球加密事件響應中心（CIRC）將在客戶服務層面進行免費調查和分析事件。(medium)[2020/7/1]

但這些說法有多現實?區塊鏈的確切影響會在哪里?

典型的按揭申請程序

目前的按揭貸款申請流程嚴重依賴紙張、勞動密集型、耗時且昂貴。這在很大程度上是由于許多第三方服務提供商都參與了這一過程，比如測量師、律師、信貸機構和產權契約辦公室。

當買方和賣方同意房產交易,買方將從他們的銀行申請按揭貸款,其中包括提供銀行對賬單等幾項文檔證明收入,現有貸款信息(如適用),同意一個外部信用報告公司編制的信用報告。

為了確定估計的貸款金額，銀行還會聯系鑒定人進行初步的財產評估，然后根據從買方和多個第三方獲得的信息開始信貸審批程序。

動態 | 區塊鏈投資機構Pantera去年資產管理規模增長23% 共投資16筆:區塊鏈投資機構Pantera Capital發布報告總結了2019年在投資領域的相關數據。在收到超過1100份項目建議書之后，Pantera Capital最終進行了14個新項目投資和2個跟進投資。公司整體資產管理規模在2019年期間增長23%，風險投資基金也在2019年實現了6個項目的退出。在去年3月推出LP （有限合伙人）聯合投資計劃之后，總共為LP提供了25個聯合投資機會。據該報告介紹，目前Pantera Capital擁有比特幣被動管理基金、數字資產基金、ICO基金、長期 ICO 基金以及三個風險投資基金。[2020/2/2]

接下來，銀行將與賣方所述的土地注冊處確認財產所有權。一位鑒定人被要求做最后的物業估價，以便它能與被批準的信貸金額交叉核對。

然后，銀行可以將其決定通知買方和其律師，然后就簽署按揭貸款協議和按揭契據作出安排。簽署文件后，銀行開始提取資金，并通知土地注冊處辦事處更新契約。在美國，這個申請過程可能需要30到60天的時間才能完成。

按揭申請過程中的瓶頸

傳統的按揭申請流程導致3個主要問題:成本增加，處理時間延長，缺乏透明度。

目前的交易流需要信貸機構的第三方投入，以幫助評估貸款資格，承銷商計算并確保抵押貸款提取的準確性，調查者提供最新的房地產估值，律師起草法律文件，產權辦公室確認和更新所有權。

動態 | 海南政府工作報告：運用區塊鏈等技術手段提升政府效能:2020年1月16日在海南省第六屆人民代表大會第三次會議上，海南省省長沈曉明發布政府工作報告稱，要運用大數據、云計算、人工智能、區塊鏈等技術手段提升政府效能，推動政務信息及時公開、共享。完善網上督查室，進一步減少多頭督查、重復督查。要做特做強海南生態軟件園等重點園區，重點發展游戲出口、智能物聯、區塊鏈、數字貿易、金融科技等數字經濟產業。（海南日報）[2020/1/22]

這些職能中的每一個都可能需要一個龐大的管理團隊來處理實際的文書工作。2015年，普華永道(PWC)報告稱，“按揭貸款平均申請文件有500頁，這個數字近年來呈上升趨勢，而不是下降。”有一些機構的報告認為牽涉的文件可能多達2000頁。

每一筆交易通過的中介都將增加1%到2%的物業成本。不僅僅是增加的費用，他們每個角色還增加了自己額外的處理時間，導致了一個漫長的過程。

最后，需要的應用文檔缺乏透明性。銀行賬戶、業權契約和政府記錄由不同的機構持有。當一個人申請按揭貸款時，經紀人、信貸機構、銀行人員和其他第三方代理將需要了解這些信息，以確定貸款是否應該被批準。獲取這些信息通常通過手工流程，比如發送電子郵件請求，幾天后通過電子郵件接收信息。

一旦批準抵押貸款,每一個機構的信息需要更新,即地契需要表明,所有權已經易手,抵押貸款的銀行現在將記錄你的名字，來如果有貸款申請，信貸機構可以獲取你的這些信息。

分析 | 絕大多數DeFi DApp建立在以太坊區塊鏈:根據幣安研究院6月6日的報告，以太坊開發者構成了DeFi DApp創作者的絕大多數。DeFi生態系統的主要基礎是支持區塊鏈資產的借貸平臺。該報告認為，按市值計算，以太坊是最大的可編程區塊鏈，因此它是大多數DApps的誕生地。但隨著新的和不斷增長的平臺（如EOS）引入，這種情況可能會改變。[2019/6/8]

這同樣是手工完成的，每次信息傳遞時，它都會從一個分類帳轉移到另一個分類帳。這不僅需要額外的第三方代理來確認這些交易，而且這意味著這種以紙張為基礎的、主要是人工的流程很容易出現人為錯誤，導致進一步的延遲和成本累積。

區塊鏈如何應用于按揭過程?

為了批準一個信用額度,銀行需要依靠從測量員,律師事務所,信貸機構等等準確的信息。如果所有必需的信息安全地存儲在一個分布式網絡，每個代理更新他們的信息的一部分,銀行可以很容易地從這個網絡獲取他們所需要的各種信息,而不需要依賴于個人,紙質通信的第三方供應商，這包括法律文件的數字化副本、財產估價和產權契約。

區塊鏈可以用來為每個房產創建一個數字ID,使財產在網絡變得可追溯。除了使房地產市場流動性更強之外，純粹從按揭貸款應用的角度來看,這個數字ID將包括一連串的所有權和當前市場估值信息,允許銀行快速檢驗當前的所有權狀態或確認市場價格,可能減輕地契流程和調查員介入的需要。

萬達信息：區塊鏈技術目前處于探索和研究階段，無相關業務收入:萬達信息(300168)12日表示，全球區塊鏈技術尚處于探索和培育期，公司正積極關注區塊鏈技術的發展方向，目前公司對區塊鏈技術僅處于技術探索和研究階段，尚無因區塊鏈技術應用而產生的業務收入，請投資者理性投資，注意風險。[2018/1/12]

分布式賬本還可以更進一步，通過智能合約應用消除對某些中介的需求。智能合約只能在特定條件完成后才能執行，比如只有在按揭文件數字化簽署后，借款銀行批準了按揭，資金就會轉移到賣方銀行后，才可以將資金釋放給賣方。

其結果是，在按揭貸款申請鏈中，代價高昂的律師的某些角色可能會變得多余。數字商業咨詢和技術服務提供商Synechron估計，移除中介機構節省下來的成本很容易達到數十億美元:

“通過自動化和確保按揭貸款流程，一個基于區塊鏈的系統可以協調和識別代理和中介，可以降低金融機構的運營成本、費用和欺詐。我們估計，如果一個抵押貸款機構貸款帳面價值為977億美元，將可節省1.77億美元。

該咨詢機構亦認為區塊鏈將可大大縮短申請審批時間:

區塊鏈技術預計將使整個按揭貸款鏈條的總交易時間減少25%，即從40天減少到30天。如果政府建立一個以區塊鏈為基礎的產權登記處，預計這一數字將進一步下降25%至20天。

采用案例：

中國交通銀行(bankofCommunications)于2018年9月利用區塊鏈發行了價值13億美元的數字按揭貸款，而世界第四大銀行中國農業銀行(AgriculturalbankofChina)則通過區塊鏈網絡發行了價值約30萬美元的農業用地貸款。

同樣,在俄羅斯,國際中央合作銀行的子公司通過一個叫做Masterchainblockchain的平臺,發行了一個完全數字抵押貸款，這是俄羅斯中央銀行發起的基于以太坊的平臺，確保銀行和其他金融機構之間快速、的安全通信,并允許用戶快速確認客戶數據的準確性。

完整的抵押文件是在Masterchain上構建的DDS(分散存儲系統)上發布的，然后通過電子簽名進行驗證，并發送到國家財產登記處進行檢查。在所有的文件被檢查和簽署之后，一個按揭令牌被發出，進入銀行的文件存儲。

中銀香港(BOCHK)利用區塊鏈處理了85%的按揭貸款相關的房地產估值。據該行信息技術部門總經理RockyChengChung-Ngam說，要準確計算每月的按揭還款，這些房地產估值是必需的:“過去，銀行和(房地產)估價師必須交換傳真和電子郵件，才能出示和交付物理證書。現在這個過程可以在區塊鏈上在幾秒鐘內完成。

還有一些初創公司正在使用區塊鏈來簡化按揭貸款申請流程。

Moneycatcha提供了兩個基于區塊鏈的解決方案，使得使用區塊鏈使貸款申請更便宜和更快。Homechain是一款端到端區塊鏈解決方案，可以快速、安全地從第三方數據提供商(包括土地辦公室和政府機構)獲取和驗證數據，而Regchain則用于貸款申請中的實時風險監控。正如該公司創始人露絲哈瑟利(RuthHatherley)所解釋的那樣:

我們的應用程序編程接口提供了一套優越的數據，并定期更新它，所以我們可以在30秒內，給任何機構提供他們住房貸款組合的一個最新的，準確的看法”。

Block66是另一家希望利用該技術提高透明度、簡化資本配置和克服地域借貸限制的初創企業。他們的目標是建立一個預先審查過的借款人市場，借貸者可以進入這個市場。Block66銀行首席執行官JoeMarkham表示，他們的平臺正在開發一種新型的抵押貸款平臺:

“我們的區塊鏈平臺將存儲政府法規、貸款人提供的內部指引，以及直接從消息來源獲得的申請者及其財產信息。”

其他初創公司包括Homelend和Viva。前者通過p2p平臺使用區塊鏈眾籌按揭貸款，后者也使用類似的概念。

需要克服的挑戰：信息安全和法律框架

目前主要的挑戰是，許多個人和敏感信息將存儲在基于區塊鏈的按揭網絡上，雖然區塊鏈的固有安全性是強健的，但是可能會有幾個第三方代理插入到網絡中從而產生安全弱點。因此，信息安全應該是首要任務，需要做大量工作來確保客戶在線數據的安全。

最后，如果我們真的希望看到基于區塊鏈的按揭貸款成為主流，那么與監管機構的合作以及在不同司法管轄區遵守法律框架將是另一個需要克服的挑戰。

美國證交會主席杰伊克萊頓(JayClayton)表示:“用通過分布式分類帳——區塊鏈紀錄的企業利益來取代中央分類帳上記錄的傳統企業利益，可能會改變交易的形式，但不會改變交易的實質。”

克萊頓的意思是，某些法規和法律適用于按揭貸款交易，不管按揭貸款是通過傳統渠道或區塊鏈網絡發行的。

監管者需要監管細節,如所有權轉移,電子簽名等。還有的問題是智能合約的法律約束力。必須做更多的工作和研究來確定智能合約是否被現有法律涵蓋，或者立法機關必須制定新的法律來覆蓋區塊鏈和智能合約交易。

按揭貸款并不是只影響一小部分人的事情，大多數人會在某個時候申請按揭。同樣，這是一個昂貴和耗時的過程，充滿了復雜、摩擦和不透明。

大量的相關利益，加上巨大的改進空間，意味著我們可能會看到投資和用例在未來顯著增加。而事實上，這并不是一個旨在消除傳統貸款機構、而是改善其系統的過程，這應該會進一步推動投資和發展。德勤(Deloitte)銀行和技術咨詢主管埃里克皮西尼(EricPiscini)表示，情況很可能是這樣:

“我不知道這是否會讓銀行退出這一過程——我認為這將使它們的效率更高。也許他們會更精簡，因為他們不需要像過去那樣有那么多的人來管理這些流程。”

真正的前景是，區塊鏈有可能徹底改變按揭貸款行業，它將使交易雙方，即客戶和金融機構受益。

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