中國房地產邁向新時代？_WTO

1987年12月1日，深圳敲下了新中國土地拍賣的“第一槌”。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過修憲草案，將原憲法中禁止土地“出租”兩字刪去，明確規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，中國房地產市場化改革正式拉開帷幕。但是，此時的房地產市場還不具備“做強做大”的條件，主要存在購房需求人群范圍狹窄和地方政府推力不足等問題。1994年的“分稅制改革”在相當程度上奠定了中國房地產發展的動能基礎，2001年加入WTO為中國房地產發展提供了重要的金融條件和經濟基礎，開啟了中國房地產市場快速發展的“黃金時期”。然而，隨著2008年金融危機到來，特別是2012年之后，中國的“出口導向”模式日益式微，政府對房地產的態度也從先前的“鼓勵”和“調控”逐漸轉變為“嚴控”和“限制”，“房住不炒”和“租售并舉”已經成為當前樓市的主基調。那么，中國房地產是否正在邁向“新時代”？我們應當如何理解這種歷史性轉變？為什么說“租賃房”和“房產稅”勢在必行？

房地產是政府精心培育的“花朵”

中國的房地產市場基本發軔于2001年之后，1987-2001年間雖有零星的商品房供給，但受制于購房需求人群范圍狹窄和地方政府推力不足等原因，中國商品房市場一直處于初始階段。1994年“分稅制改革”大幅降低了地方政府的財政收入比例，但國內市場經濟地位的確立和地方官員新考核機制的建立讓廣大地方政府開始加入一場轟轟烈烈的“GDP錦標賽”，“財權”與“事權”的錯位極大地刺激了地方政府通過土地出讓獲取經濟建設資金的述求；1997-1998年的國企改革從根本上打破了計劃經濟的“鐵飯碗”，實現了國有企業與企業員工在“人身關系”和“體制”上的脫離，造就了大量的潛在購房群體；隨后出臺的一系列房地產政策進一步強化和擴大了購房群體范圍：1998年7月，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制；2001年8月后，政府部門不再審批合作建房等。這些政策都為2001年后的房地產大發展奠定了制度基礎、激勵基礎和供需基礎。

中國建行和交通銀行探索e-CNY在基金投資和保險上的用例:8月31日消息，交通銀行和中國建設銀行等中國主要銀行正與基金經理和保險公司合作，為零售領域以外的行業提供e-CNY支付服務。

報告稱，建行已與投資基金平臺上海天天基金發行有限公司合作，允許市民用數字人民幣進行在線基金投資。京東也將參與此次合作。（《南華早報》）[2021/8/31 22:50:18]

雖然各種改革推陳出新，但為什么2001年之前的中國樓市一直發展比較緩慢呢？除了廣大居民對住房的觀念從先前固有的“計劃分房”轉向當前市場化的“貨幣購房”需要一定的適應期之外，還有一個至關重要的原因是普通居民基本沒有購房能力，計劃經濟時代的“低薪”和國企改革帶來的“下崗”讓一般家庭難以承受高額的購房支出。然而，這種局面在2001年被打破，2001年11月中國加入了WTO，從此開啟了國民經濟高速發展的10年，外貿經濟突飛猛進造就了一大批市場化導向的外貿企業和民營企業，也極大地加快了中國的城市化進程，大量農村人口開始向沿海地區轉移，廣東、福建、浙江等許多“小漁村”變戲法似的在一夜之間成長為國際化大城市，一部分“先富起來”且早已脫離了“國企體制”的老板和員工成為商品房的巨大需求力量。因此，分稅制改革帶來的地方政府財權與事權的錯位極大地刺激了地方政府“做強做大”房地產的述求，國企改革、房地產法規改革和外貿經濟的發展造就了大量具有購房意愿和購房能力的潛在客群，供需雙方第一次在商品房市場上形成了共振。

現場 | 中國并購公會創始會長王巍：消費者、創業者和企業家是數字金融發展的最大動力:金色財經現場報道，2020年8月14日，全球區塊鏈創新發展大會于江西贛州開幕，會上中國并購公會創始會長王巍演講表示，數字金融是未來社會的核心要素，數字金融正在成為現實。利用計算機算法創造的信任機制，是給社會提供的一種選擇。消費者創業者和企業家是數字金融發展的最大動力。數字金融不能是空中樓閣，要滿足市場需求。數字資產擁有重大的創新空間，數字金融創新也將是內循環和外循環結合的產物。[2020/8/14]

房地產不只是財政的“錢袋子”

至此，我們找到了樓市的供需力量，但這遠不是中國房地產的全部，我們還需要弄明白的一個問題是，政府為什么要推進房地產市場化改革？或者說，政府為什么要花這么大力氣來培育房地產市場？一個顯而易見的答案是，政府可以從房地產市場中獲利，事實也確實如此，2010年地方政府國有土地出讓收入超過3萬億元，占當年地方本級財政收入的74%，2010-2017年土地出讓收入年均增幅超過7%，2017年更是高達5.2萬億元，遼寧、山東和重慶等部分省市的土地出讓金占地方公共財政收入的比重連續多年維持在50%以上，九江、杭州、南京、長沙等城市的土地財政依賴度在部分年份甚至超過了100%。因此，說“有利可圖是地方政府著力培育房地產市場的原因”似乎很有道理，推而論之，甚至有人認為“地方政府通過房地產來轉移居民財富”。但是，如果我們仔細推敲就會發現，政府通過房地產市場與民爭利的觀點更多地是一種“靜態”和“分配”的觀點，只看到了政府從居民手中“轉移”了財富，卻未看到居民財富的來源，而這些財富來源恰恰與房地產市場密切相關。若簡單地把房地產看成是一個分配問題，也就只看到了房地產的表象，很難理解當下“房住不炒”的主基調和國家大力發展租賃房的決心以及推立房產稅的必要性和迫切性。對這些問題的深入理解需要我們對房地產的認識從“靜態分配”的角度上升到“動態發展”的高度。

中國區塊鏈應用研究中心理事：區塊鏈企業盈利能力相對有限:中國區塊鏈應用研究中心理事葉健表示，目前區塊鏈團隊盈利模式可知的就是以軟件服務為主，如果只是單純地看收入，然后將成本做低一些，是有可能賬面盈利的。實際盈利也有可能，比如項目金額比較高，要求難度比較低。總體看，盈利面是有的，但是很多細節需要核實，但是現在區塊鏈企業就算盈利，應該是以微利為主。此外，他表示，區塊鏈行業的盈利模式和軟件行業類似，而且是to B類的，因此盈利能力相對有限，缺乏像互聯網企業那樣的想象空間。但是，如果區塊鏈企業有比較好的技術基礎，能夠快速完成新的項目需求，盈利也是有可能的。（中國經營報）[2020/5/9]

曾有學者認為，中國的房地產市場更多地充當了地方政府融資和企業融資的質押物的角色，這為我們更好地理解房地產提供了一個全新的視角。但是，這種理解仍然局限在封閉化的經濟體系之內，似乎難以解釋為什么中國房地產的“黃金十年”與出口經濟的“黃金十年”高度重合，或者說，為什么中國的房地產周期與對外貿易周期高度共振。同時，該觀點主要著眼于地方政府發展房地產的動機，基本忽視了房地產的需求端，似有“單腿走路”的嫌疑。因此，還需要我們從更為廣闊的視角來看待中國房地產市場的發展進程。

從開放經濟角度看，中國的房地產發展與外貿經濟發展是一個硬幣的兩面，對外出口為中國經濟體帶來了“外來財富”，房地產市場將這些“外來財富”不斷地“吸收”和“釋放”，進而推動中國經濟高速發展。這種“吸收”對內表現為原本非商品的一般土地開始轉化為商品化的開發用地，相應地也就需要“占用”一定量的貨幣，這些被占用的貨幣成為M2減去GDP和CPI之后的殘差項的主要構成部分。“吸收”了大量“外來財富”或“占用”了大量貨幣后的商品房用地隨即進入開發環節，這會帶來鋼鐵、水泥、管道，甚至建筑、冶金、家電等行業的大發展，相關行業興起的過程就是國民經濟高速發展的過程，也是拉動居民就業和提高居民收入的過程，在金融上表現為房地產和由房地產而興起的相關行業以及購房的居民對貨幣的“釋放”和“創造”過程。因此，我們不能簡單地把房地產看成一個孤立的行業，也不能片面地將房地產理解為政府和企業的融資質押物，房地產在中國經濟發展過程中充當了把“外來財富”在國內進行“資本化”的角色，它造就了中國經濟的投資驅動模式，甚至在某種程度上直接促成了“高增長，低通脹”的“中國奇跡”。房地產投資占固定資產投資的比例常年維持在20%以上，房地產對GDP的綜合貢獻率也基本維持在20%左右。如果我們把出口賺取的“外來財富”看作是“基礎貨幣”，那么這些基礎貨幣還需要通過國內商業銀行進行貨幣創造才能最大化地發揮作用，房地產正是在一定程度上扮演著“貨幣乘數”的角色，通過影響與之相關的近20個上下游行業實現了這些外來“基礎貨幣”在國內的“資本化”。

IMF回應對中國的增長預期為正:IMF首席經濟學家吉塔?戈皮納斯在接受采訪時回應稱，中國和印度的增長潛力比其他經濟體都高得多。她同時指出，由于一些新興市場和發展中國家還未經歷嚴重的來自疫情的沖擊，其未來將面臨顯著的下行風險，經濟增長結果可能比IMF當前的預期更差。（金十）[2020/4/16]

房地產舊模式的“終結”與新時代的“再生”

既然房地產和外貿是一個硬幣的兩面，那么“出口導向”經濟模式的式微必將帶來房地產市場的衰落。一方面，快速下降的外來“基礎貨幣”已經不再需要房地產這個“貨幣乘數”，另一方面，若繼續堅持用房地產來做大“貨幣乘數”則會直接帶來產能的大量過剩和宏觀杠桿率的快速上升。在出口創匯時代，先創造M2，后創造基礎貨幣，也就是說，M2里面包含了大量的基礎貨幣，或者更直觀地說，M2的增長在很大程度上體現了企業和居民資產的增長。但是，隨著外匯占款帶來的基礎貨幣的急劇下降，人民幣日益“失錨”，M2的內涵相應地從“國際開放式”走向了“國內封閉式”，它的增長直接表現為中國宏觀杠桿率的上行。此時，若房地產再像以前一樣高歌猛進，則居民杠桿率會隨之快速攀升。數據顯示，2002-2008年居民杠桿率基本維持在30%左右，但從2009年開始，居民杠桿率開始快速攀升，2009年為40.2%，比2008年增加了9.1%，2017年更是高達75.6%，2009-2017年均上升5%。這預示著傳統的“政府賣地-房企開發-居民購房”的房地產舊模式難以為繼，新時代呼喚新的房地產模式。

金色財經現場報道 第二屆全球金融科技與區塊鏈中國峰會2018于今日在上海舉行:第二屆全球金融科技與區塊鏈中國峰會2018于今日在上海舉行。超過800名來自全球的區塊鏈精英將匯聚一堂，包括來自政府部門，行業協會，研究院所，金融機構，金融科技公司，互金公司，區塊鏈技術公司，區塊鏈應用公司以及數字加密貨幣相關的公司。

本次峰會將深入探討區塊鏈技術在眾多行業的實際應用案例，包括金融，全球支付，醫療，能源交易，數字身份認證，電子記錄認證，物聯網，供應鏈管理以及政府治理等，并探索未來前行路上的機會和挑戰。

金色財經作為協辦方將對會議全程做實時報道。[2018/4/12]

雖然房地產舊模式的繼續推進很可能意味著杠桿率的快速攀升，但房地產依然在加快城市化進程、改善居住生活條件，甚至事關廣大市民“安居樂業”等方面發揮著難以替代的重要作用。如何“趨利避害”成為擺在我們面前的重要課題，既要保留房地產的有利功能，又要避免傳統開發模式對杠桿率的負面影響，“保護剛需”、“打擊炒房”和大力發展“租賃房”無疑是最佳選擇，尤其是租賃房不僅可以較好地滿足國家加快城市化進程的述求，保障居民的居住需求，還可以從根本上抑制杠桿率過快攀升。2017年12月8日的中央局工作會議提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，2018年3月5日的政府工作報告提出“培育住房租賃市場，發展共有產權住房，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，大力發展“租賃房”是完全符合中國房地產市場發展進程和國民經濟發展階段的重大歷史性戰略抉擇。同時，為了凈化房地產需求端，真正做到“保護剛需”和“打擊炒房”，房產稅也就成了必然選擇，2018年的政府工作報告已經明確提出“穩妥推進房地產稅立法”。

結語

通過回顧中國房地產市場的發展歷程可以看到，80年代后期和90年代的諸多改革都為2001年后的房地產市場蓬勃發展創造了條件；加入WTO后，外貿經濟的高速發展為房地產的快速發展奠定了經濟金融基礎。房地產的蓬勃發展較好地實現了把“外來財富”在中國國內的“資本化”，地產經濟和出口經濟相得益彰，共同推動了中國經濟的高速發展。然而，隨著外貿經濟的日益式微，房地產的單邊突進很可能進意味著宏觀杠桿率的快速攀升；為了避免房地產舊模式對經濟發展和金融穩定的危害，但同時還要保留房地產對促進城市化進程和滿足人民群眾安居樂業的需要等實用性功能，國家審時度勢地提出了“房住不炒”的主基調，明確了“加快住房制度改革和長效機制建設”，提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”和“穩妥推進房地產稅立法”，這些政策都是符合中國房地產發展進程和國民經濟發展階段的正確抉擇。隨著相關政策的加速出臺，中國房地產市場也將逐漸從以前“開發-銷售”的舊時代進入“租售并舉”的新時代。

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